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LES CHARGES LOCATIVES

Posté par ablocation sur 19 mai 2016
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Les charges locatives sont des dépenses relatives à un logement donné en location, que le propriétaire paie et dont il demande le remboursement au locataire. D’où le nom de charges récupérables.

D’une manière générale, le locataire est responsable de l’entretien et des menues réparations du logement alors que le propriétaire doit supporter les réparations plus importantes.

Cette règle concerne le logement proprement dit. Ainsi, s’il faut remplacer le joint d’un robinet, c’est le locataire qui doit s’en charger. Si, en revanche, il faut changer le robinet, c’est au propriétaire de s’en occuper.

Ces charges dites « locatives » sont à verser par le locataire en complément du loyer. Il faut donc bien les distinguer du montant du loyer. Le bailleur inscrit d’une par le loyer « hors charges » et d’autre part le montant des charges dites « récupérables » sur le locataire.

Les charges locatives en copropriété

Dans la plupart des cas, les logements se situent dans des immeubles en copropriété.

Dans ces cas, l’entretien et les réparations des parties communes sont prises en charge par le syndic. Les dépenses correspondantes sont facturées au propriétaire, en fonction de sa quote-part de charges de copropriété.

Or, certaines dépenses sont relatives à l’utilisation des parties communes et aux services dont profite directement le locataire. Ainsi par exemple, le locataire se sert de l’ascenseur, de l’escalier qui est nettoyé et éclairé. Il faut rémunérer le gardien qui distribue le courrier, la personne qui s’occupe des espaces verts, etc. Il est donc normal que ces dépenses puissent être répercutées par le propriétaire sur le locataire. A l’inverse, les charges qui profitent uniquement au propriétaire, comme les honoraires du syndic, ne sont pas récupérables et restent à la charge du propriétaire.

Les charges locatives en maison individuelle

Dans ce cas, il n’y a pas de parties communes, ni en principe d’espaces communs.

Par conséquent, les charges locatives se limitent aux services dont profite le locataire. En pratique, cela recouvre essentiellement la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Location meublée : charges réelles ou forfaitaires ?

En meublé, les charges locatives peuvent être fixées forfaitairement ou au réel, au choix des parties.

– Au réel

En location meublée, le propriétaire peut fixer le montant de charges au réel, c’est-à-dire de la même façon qu’en location vide. Dans ce cas, il suffit de se reporter aux explications données sur les charges réelles en location vide.

– Au forfait

Très souvent en meublé, le propriétaire opte pour des charges forfaitaires. Il détermine alors une somme fixe qui ne varie plus quel que soit le montant réel des charges. Ce forfait peut être indexé, chaque année, comme le loyer principal. s

Cette méthode du forfait est simple et pratique. Cependant, d’une part, le montant des charges ne doit pas être « manifestement disproportionné » par rapport au montant de charges réellement récupérables sur le locataire et d’autre part, le forfait de charges locatives étant réputé couvrir l’ensemble des charges, il n’est pas possible de récupérer d’autres dépenses auprès du locataire.

La liste des charges locatives

Comment connaître le caractère récupérable ou non d’une dépense ?

Il suffit de se référer au décret n°87-713 du 26 août 1987.

Il s’agit d’une liste exhaustive, ce qui signifie que les dépenses ne figurant pas dans cette liste ne peuvent pas être récupérées sur le locataire.

Schématiquement, les charges locatives sont :

  • les dépenses d’entretien : le ménage des parties communes, l’entretien des espaces verts par exemple ;
  • les menues réparations ;
  • les services dont le locataire profite directement tel que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Cette taxe figure sur l’avis de taxe foncière que reçoit le propriétaire. Il s’agit donc bien d’une charge locative puisque le redevable auprès des impôts est le bailleur mais qu’il peut se faire rembourser par le locataire au prorata-temporis.